Die Finanzierung als Hebel für den Vermögensaufbau

Wer mit Hilfe von Immobilien ein Vermögen aufbauen möchte, der braucht vor allem eine gute Finanzierung, um den Vermögensaufbau überhaupt erst anzuschieben.

Dazu ist einerseits die Wahl der richtigen Immobilie wichtig und zum anderen gibt es Tipps und Tricks, wie sich auch mit wenig oder ganz ohne Eigenkapital die Finanzierung als Hebel für den Vermögensaufbau nutzen lässt.

Hier erfahren Sie, worauf Sie achten müssen und welche Fehler Sie vermeiden müssen.

Die Wahl der passenden Immobilie

Wer eine Immobilie erwerben möchte, um damit ein Vermögen aufzubauen, der braucht eine Finanzierung. Hier besteht ein Unterschied zum Erwerb einer Immobilie als Kapitalanlage, denn in diesen Fällen ist das Kapital bereits vorhanden und soll gewinnbringend angelegt werden. Beim Immobilienkauf zum Vermögensaufbau hingegen muss der Kaufpreis größtenteils oder manchmal sogar ganz vorfinanziert werden. Dazu ist in erster Linie der richtige Immobilientyp notwendig, um ein Kreditinstitut zu finden, das den Kauf finanziert.

Vor allem vermietete Wohnimmobilien bieten für die Banken gute Sicherheiten, so dass diese Art von Immobilien gut geeignet sind.  Eigentumswohnungen, aber auch Studentenappartements oder Pflegeimmobilien sind daher die passenden Immobilien für den Vermögensaufbau und für eine einfache Finanzierung.

Weniger gut geeignet sind dagegen denkmalgeschützte oder sanierungsbedürftige Immobilien, da für diesen Immobilientyp viel Eigenkapital gebraucht wird und die finanziellen Vorteile vor allem über Steuerersparnisse zustande kommen. Auch die Beteiligung an Immobilienfonds ist für den Vermögensaufbau nicht geeignet.

So nutzen Sie die Finanzierung optimal für Ihren Vermögensaufbau

Ist die Wahl auf eine passende Immobilie gefallen, gibt es verschiedene Tipps und Tricks, um die Finanzierung als optimalen Hebel für den Vermögensaufbau zu nutzen und das Eigenkapital dabei zu schützen oder aber ganz ohne Eigenkapital zu arbeiten.

Darunter gibt es natürlich auch illegale und strafbare Handlungen, von denen Sie dringend Abstand nehmen müssen, da Sie sich sonst der Steuerhinterziehung und anderer Vergehen strafbar machen.

Aber auch auf ganz legale Weise können Sie mit wenig oder gar keinem Eigenkapital durch einen finanzierten Immobilienkauf ein Vermögen aufbauen.

Das Eigenkapital

Gibt es der Beleihungswert der Immobilie her, sind viele Banken durchaus bereit, das Objekt auch ohne Eigenkapital zu finanzieren. Schwierig wird es jedoch regelmäßig bei den sogenannten weichen Kosten, also den Kaufnebenkosten. Da diese jedoch unweigerlich bei jedem Immobilienkauf in Höhe von 10 bis 15 % anfallen, wird eine Finanzierung ganz ohne Eigenkapital schwierig. Doch mit etwas Know How ist auch das möglich.

Diese illegalen Praktiken dürfen Sie nicht anwenden

Natürlich gibt es auch immer wieder illegale Tipps und Tricks, mit denen versucht wird, Geld zu sparen oder Vermögen aufzubauen. Davon sollten Sie aber unbedingt die Finger lassen, denn Sie machen sich strafbar und verbessern damit auch garantiert nicht Ihre finanzielle Situation. Und es ist nicht notwendig, da es auch auf legale Weise geht.

Abstand nehmen sollten Sie daher von allen Praktiken, die gegenüber der Bank den wahren Kaufpreis verschleiern, indem Sie beispielsweise den Kaufpreis der Immobilie um die Kaufnebenkosten erhöhen und diese im Nachhinein vom Verkäufer über Mietzuschüsse oder Renovierungskostenzuschüsse zurückerhalten und sich so die Nebenkosten finanzieren.

Diese Praktik ist illegal, da sie die Bank über den wahren Kaufpreis der Immobilie täuscht, was den Straftatbestand des Betrugs erfüllt.

Es müssen vielmehr alle und zwar wirklich alle Abreden und Nebenabreden zwischen Käufer und Verkäufer wahrheitsgemäß im Kaufvertrag festgehalten werden. Werden also am Rande Abmachungen wie die erwähnte Praktik getroffen, kann dadurch der gesamte Kaufvertrag ungültig werden. Hinzu kommt, dass durch die Rückzahlung auch die Abschreibungsbemessungsgrundlage reduziert wird und wer das nicht ordnungsgemäß angibt, begeht darüber hinaus Steuerhinterziehung. Gleiches gilt für die Schuldzinsen.

So nutzen Sie die Finanzierung ganz legal als Hebel für Ihren Vermögensaufbau

Legal wäre es hingegen, im Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Verkäufer die Nebenkosten trägt, doch die meisten Banken werden, wenn Sie auf diesen Passus im Vertrag stoßen, eine Finanzierung ablehnen, da 100 % Finanzierungen plus Finanzierung der weichen Kosten nicht dem Geschäftsgebahren der Banken entspricht. Im allermindesten die Kaufnebenkosten und noch besser auch ein Eigenkapitalanteil von mindestens 10 % sollten daher vorhanden sein.

Es gibt jedoch auch die Möglichkeit, die Nebenkosten über ein sogenanntes Nachrangdarlehen zu finanzieren, das allerdings höhere Zinsen und niedrigere Laufzeiten aufweist.

Ist ein wenig Eigenkapital vorhanden, ist vor allem folgende Vorgehensweise empfehlenswert:

Ist genügend Eigenkapital für die Finanzierung der Kaufnebenkosten vorhanden, lassen sich die Banken bei geeigneten Objekten durchaus auf eine 100 % Finanzierung ein.

Statt nun das Eigenkapital für die Kaufnebenkosten aufzuwenden, legen Sie die Summe auf ein Sparbuch, dass Sie der Bank als Sicherheit überlassen und bitten Sie sie, auch die Nebenkosten mitzufinanzieren. Handeln Sie dann mit der Bank aus, dass Sie zu dem Zeitpunkt, zu dem eben diese Summe von dem Darlehen getilgt ist, wieder über die Gelder verfügen können. So können Sie bereits nach etwa drei bis fünf Jahren wieder über Ihr Eigenkapital verfügen, anstatt es bis zu einem Verkauf an die Immobilie zu binden und Sie können es in eine weitere Immobilie investieren.

Auch in der Selbstauskunft stehen Sie so besser da, da Ihr Eigenkapital, wenn auch abgetreten, immer noch vorhanden ist.

Weitere legale Vorgehensweise für eine optimale Finanzierung zum Vermögensaufbau sind folgende:

• Bitten Sie den Verkäufer, den Kaufpreis um die Maklerprovision zu erhöhen und halten Sie im Kaufvertrag fest, dass der Verkäufer die Maklergebühren trägt. So sparen Sie Eigenkapital
• Handeln Sie mit dem Verkäufer ein Verkäuferdarlehen aus. Diese Praktik ist vor allem für Verkäufer sinnvoll, die Schwierigkeiten haben, ihre Immobilie zu verkaufen, weil sie beispielsweise einen Sanierungsstau aufweist. Sie zahlen dem Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis, erhalten von ihm jedoch eine gewisse Summe als Darlehen zurück, mit dem Sie die Kaufnebenkosten begleichen. Als Sicherheit kann sich der Verkäufer eine Grundschuld auf seinem ehemaligen Eigentum eintragen lassen

Mit diesen völlig legalen Mitteln lassen sich also auch Immobilien ohne Eigenkapital erwerben und so wirkt die Finanzierung als optimaler Hebel für den Vermögensaufbau.