Die Instandhaltungsrücklage bei Immobilien vs. Rücklage und Besonderheiten bei Pflegeimmobilien
Immobilien müssen saniert, gewartet, modernisiert, renoviert und gepflegt werden. Das kostet Geld, doch es trägt zum Werterhalt oder sogar zur Wertsteigerung der Immobilie bei und vermeidet teure Sanierungs- und Renovierungsstaus.
Durch eine Instandhaltungsrücklage lassen sich diese Arbeiten gut finanzieren, doch es gibt große Unterschiede bei der Instandhaltungsrücklage für ein Eigenheim, eine Eigentumswohnung oder eine Pflegeimmobilie.
Diese Unterschiede liegen zum einem in der Art des Aufbaus der Instandhaltungsrücklage, zum anderen aber auch darin, wer für welche Kosten verantwortlich ist.
Die Instandhaltungsrücklage beim Eigenheim
Ob selbst genutzt oder vermietet, gewisse Instandhaltungsarbeiten und Sanierungen müssen bei einem Eigenheim durchgeführt werden, um es in einem guten und gepflegten Zustand und auf einem modernen technischen und energetischen Stand zu halten.
In unterschiedlichen Intervallen müssen verschiedene Arbeiten erledigt werden, um Schäden an der Immobilie zu verhindern, wie beispielsweise
- die Neueindeckung des Dachs
- die Erneuerung von Wasser- und Elektroverlegung
- die Modernisierung der Heizungsanlage und der Heizkörper
- die Modernisierung der Badezimmer
- diverse Dämmarbeiten an der Fassade
- der Austausch der Fenster
Der Eigentümer ist hier allein verantwortlich dafür, die Arbeiten durchführen zu lassen, um den Wert der Immobilie zu erhalten. Nun werden diese Arbeiten nicht jedes Jahr und auch nicht alle fünf Jahre fällig sondern in Intervallen von 20, 25 oder gar 30 bis 50 Jahren. Zeit genug also, um eine Instandhaltungsrücklage aufzubauen, mit der die Arbeiten finanziert werden können. Dabei geht man am besten wie folgt vor:
- bei Neubauwohnungen werden monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche 0,5 € angespart oder alternativ einmal jährlich 0,5 % des Kaufpreises
- bei Bestandsimmobilien in gutem baulichen Zustand werden pro Monat und Quadratmeter Wohnfläche 1,- € oder alternativ einmal jährlich 1 % des Kaufpreises angespart
So lässt sich im Laufe der Jahre eine gute Instandhaltungsrücklage aufbauen, mit der auch plötzlich auftretende Schäden und notwendige Reparaturarbeiten bezahlt werden können. Verpflichtend ist dies natürlich nicht, die Kosten können auch aus den Ersparnissen oder über einen Kredit finanziert werden.
Die Instandhaltungsrücklage bei der Eigentumswohnung
Etwas anders sieht es bei Eigentumswohnungen aus. Hier werden viele Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten aus einem Gemeinschaftstopf bezahlt, weil es mehrere Eigentümer gibt.
Alle Arbeiten an der Fassade, am Dach, an der Heizungsanlage, am Treppenhaus, dem Keller, den Außenanlagen und allen anderen gemeinschaftlich genutzten Gebäudeteilen werden aus diesem Topf gezahlt. Wann welche Arbeiten durchgeführt werden, entscheidet die Wohnungseigentümergemeinschaft und um sicherzustellen, dass sich alle Eigentümer zu gleichen Teilen an den Kosten beteiligen, ist bei Eigentumswohnungen die Bildung einer Instandhaltungsrücklage gesetzlich voreschrieben. Die Höhe richtet sich nach verschiedenen Faktoren wie der Größe, dem Alter und der Ausstattung der Wohnanlage und sie wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt.
Für die Instandhaltung der einzelnen Wohnungen hingegen sind die Eigentümer zuständig, für die Erneuerung von Wasser- und Elektroverlegungen, für neue Heizkörper sowie für anstehende Renovierungsarbeiten muss also weiteres Geld aufgebracht werden.
Kapitalanleger müssen also auch bei vermieteten Eigentumswohnungen Geld für die Instandhaltungsrücklage einkalkulieren, denn abgesehen von den Schönheitsreparaturen wie Streichen und Tapezieren müssen sie für die Instandhaltung aufkommen.
Hinzu kommen die Kosten für außerplanmäßig anfallende Reparaturarbeiten, wenn etwas kaputt geht und so kann einiges an Geld für die Instandhaltung draufgehen.
Die Instandhaltungsrücklage bei Pflegeimmobilien
Pflegeimmobilien bieten im Hinblick auf die Instandhaltungskosten die meisten Vorteile für Immobilienbesitzer.
Anders als bei vermieteten Wohnimmobilien ist bei Pflegeimmobilien immer der Betreiber für die Instandhaltungskosten verantwortlich, mit der Ausnahme von Dach und Fach. Das bedeutet, der Eigentümer der Pflegeimmobilie ist als Teil der Eigentümergemeinschaft zusammen mit den anderen Eigentümern für die Instandhaltung von Dach und Fassade verantwortlich, um alles andere kümmert sich der Betreiber.
Sie als Eigentümer haben also wesentlich geringere Kosten als Sie es bei der Vermietung anderer Wohnimmobilien haben und Sie können bei der Pflegeimmobilie bis zu 70 % der Instandhaltungskosten, die Sie für eine vermietete Eigentumswohnung aufbringen müssen, einsparen. Weder regelmäßige Sanierungsarbeiten noch plötzlich auftretende Schäden fallen in Ihre Verantwortung als Eigentümer. Für die Instandhaltungen an Dach und Fach, für die Sie gemeinsam mit den anderen Eigentümern verantwortlich sind, wird eine Instandhaltungsrücklage ähnlich wie bei der Eigentumswohnung gebildet, so dass Sie auch hier vor plötzlich auftretenden hohe Kosten optimal geschützt sind.
Für Anleger bietet die Pflegeimmobilie daher auch im Hinblick auf die Instandhaltung große Vorteile.
