Kann ich auch ohne Eigenkapital eine Renditeimmobilie finanzieren?

Wer eine Immobilie als Renditeobjekt kaufen möchte, der muss in der Regel einiges an Eigenkapital vorweisen können, um die Finanzierung von der Bank bewilligt zu bekommen. Doch geht es auch ohne Eigenkapital? Hier finden Sie die Antworten.

Der Normalfall: die 80 % Finanzierung

Beim Kauf einer Immobilie bieten die Banken im Regelfall eine 80 % Finanzierung an, das bedeutet, dass 20 % des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten in Höhe von weiteren 10 bis 15 % auf Eigenkapital geleistet werden müssen.

Geht man vom Kauf einer Renditeimmobilie im Wert von 200.000 € aus, müssen also 40.000 € Eigenkapital für den Kaufpreis und noch einmal 20.000 bis 30.000 € für die Kaufnebenkosten, also insgesamt 60.000 bis 70.000 € an Eigenkapital aufgebracht werden.

Eine 110 % Finanzierung, bei der die Bank auch die sogenannten weichen Kosten, also die Kaufnebenkosten trägt, wird man nur in den seltensten Fällen finden und in aller Regel werden diese Art Vollfinanzierungen nur Kunden mit sehr guter Bonität angeboten, die zwar problemlos über das erforderliche Eigenkapital verfügen, es derzeit aber in anderen Projekten angelegt haben oder aber Kunden, die über ein langfristig sicheres und hohes Einkommen verfügen wie beispielsweise Beamte. Unter normalen Umständen wird die Bank einer solchen Vollfinanzierung jedoch nicht zustimmen, doch es gibt trotzdem Möglichkeiten, auch mit wenig oder sogar ganz ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren.

Finden Sie zunächst die richtige Immobilie

Die Finanzierung mit wenig oder gar ganz ohne Eigenkapital steht und fällt mit der richtigen Immobilie. Finden Sie die passende Immobilie, die einen hohen Sachwert hat und für einen guten Preis verkauft wird und noch dazu eine gute Rendite abzuwerfen verspricht, so werden Sie die Bank oftmals überzeugen können, die Immobilie zu 100 % statt zu 80 % zu finanzieren, vorausgesetzt Sie weisen eine gute Bonität auf. Das wird Ihnen jedoch nicht mit jeder x-beliebige Immobilie gelingen, sondern die Immobilie, die Sie der Bank vorschlagen, muss diese 100 % Finanzierung durch ihren Wert und ihren Kaufpreis wirklich rechtfertigen.

Das Nachrangdarlehen

Hat die Bank einer 100 % Finanzierung zugestimmt, bleiben dennoch die Kaufnebenkosten, die von den Banken nicht finanziert werden.

Hier haben Sie jedoch, wenn Sie wirklich über keinerlei Eigenkapital verfügen, die Möglichkeit, ein sogenanntes Nachrangdarlehen aufzunehmen, für das jedoch höhere Zinsen fällig werden und das nur eine relativ geringe Laufzeit hat.

Um die Nebenkosten etwas zu drücken und damit weniger Eigenkapital zu benötigen, können Sie den Verkäufer bitten, den Kaufpreis um die Maklerkosten zu erhöhen und im Kaufvertrag festhalten, dass die Maklerprovision vom Verkäufer getragen wird.

Das Verkäuferdarlehen

Ein weiterer Weg, die Immobilie ganz ohne Eigenkapital zu finanzieren, ist das Verkäuferdarlehen. Bitten Sie den Verkäufer, Ihnen einen Teil der Verkaufssumme als Darlehen zur Verfügung zu stellen. Sie zahlen dabei dem Verkäufer den festgelegten Kaufpreis und er zahlt einen Teil davon, beispielsweise 10 %, an Sie als Darlehen aus. Als Sicherheit kann er auf seiner ehemaligen Immobilie eine Grundschuld eintragen lassen.

Sie nutzen das Geld, um die Kaufnebenkosten zu zahlen und tilgen das Darlehen bei dem Verkäufer nach einem vereinbarten Tilgungsplan.

So gehen Sie bei geringem Eigenkapital vor

Ist zwar genügend Eigenkapital vorhanden, um die Kaufnebenkosten zu begleichen, doch verfügen Sie darüber hinaus über keine größeren Mittel, können Sie wie folgt vorgehen: Deponieren Sie die Summe auf einem Sparkonto und überlassen Sie dieses Konto der Bank als Sicherheit. Bitten Sie sie gleichzeitig darum, auch die Nebenkosten mitzufinanzieren. Aufgrund der Sicherheit durch das Bargeld werden sich die meisten Banken darauf einlassen und den Hauskredit um die entsprechende Summe erhöhen. Vereinbaren Sie nun mit der Bank, dass sie die Sicherheit wieder freigibt, wenn Sie die entsprechende Summe aus dem Darlehen getilgt haben. Einige Banken werden hier noch etwas Zeit draufschlagen und Ihr Geld erst dann freigeben, wenn Sie noch weitere 10.000 oder 20.000 € getilgt haben, aber die Banken lassen sich fast immer auf diesen Deal ein. Ihr großer Vorteil ist, dass Sie über Ihr Eigenkapital nun bereits nach 3 bis 5 Jahren wieder verfügen können, anstatt dass es bis zu einem eventuellen Verkauf an die Immobilie gebunden ist. Das Geld können Sie nun nutzen und auf dieselbe Weise als Eigenkapital für den Kauf einer weiteren Immobilie verwenden.