Mehrfamilienhaus vs Eigentumswohnung

Wer in vermietete Wohnimmobilien investieren möchte, der hat unter anderem die Wahl wischen Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäusern.

Welche Investition ist die lohnendere, welche Vor- und Nachteile gibt es jeweils? Erfahren Sie es hier.

Eine einfache und umfassende Antwort gibt es nicht

Gleich vorweggesagt, die richtige Antwort auf die Frage Mehrfamilienhaus oder Eigentumswohnung gibt es nicht. Welche Entscheidung in welcher Situation bei welchem Anleger die richtige ist, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, nicht zuletzt auch von der eigenen Anlagephilosophie und Risikobereitschaft. Die Vor- und Nachteile der verschiedenen Anlageobjekte müssen daher immer gut abgewägt werden, doch mit der richtigen Immobilie und in der richtigen Situation kann beides die richtige Entscheidung sein.

Die Investition in ein Mehrfamilienhaus

Wer in mehrere vermietete Wohnimmobilien investieren möchte, für den bietet es sich natürlich an, gleich ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Etliche Vorteile sprechen dafür, doch es gibt auch Nachteile.

Die Vorteile:

• der Quadratmeterpreis ist meist niedriger
• das Mehrfamilienhaus bietet meist höhere Renditen
• beim Kauf eines Mehrfamilienhauses ist man alleiniger Entscheider, was Sanierungen etc. angeht
• als Eigentümer eines Mehrfamilienhauses kann man entscheiden, ob man einen Verwalter einsetzt und bezahlt oder sich selbst um die Verwaltung kümmert
• fällt ein Mieter aus, fließen trotzdem noch Mieteinnahmen aus den anderen Wohnungen

Die Nachteile:

• für ein Mehrfamilienhaus muss mehr Kapital aufgebracht werden, für Anleger mit nur wenig Eigenkapital also ein Nachteil
• gibt es Streit und Unstimmigkeiten, beispielsweise über Mieterhöhungen, kann es durchaus passieren, dass sich mehrere langjährige Mieter gegen den Vermieter zusammentun
• das Vermietungsrisiko bei einem Mehrfamilienhaus liegt auf einer Immobilie und einer Wohnlage
• Sanierungen müssen für die gesamte Immobilie vom Eigentümer gezahlt werden

Es gibt also Vor- und Nachteile beim Kauf eines Mehrfamilienhauses. Dafür sprechen vor allem die gute Rendite, der günstige Quadratmeterpreis und die Entscheidungsfreiheit in allen Fragen, die die Immobilie betreffen.

Dagegen spricht vor allem der Gedanke der Diversifikation, wenn das gesamte Kapital in eine Immobilie investiert wird. Hat man beispielsweise ein Mehrfamilienhaus in einem gewissen Stadtteil erworben, der sich entgegen aller Hoffnungen und Erwartungen nicht wie geplant entwickelt, kann man auf einen Schlag viel Geld verlieren.

Hinzu kommt, dass beim Kauf eines Mehrfamilienhauses mehr Kapital vorhanden sein muss, da sowohl der Kaufpreis als auch die Sanierungs- und Instandhaltungskosten höher sind. Nachteile bestehen hier also für Anleger mit wenig Eigenkapital.

Die Investition in Eigentumswohnungen

Auch bei der Investition in Eigentumswohnungen gibt es Vor- und Nachteile

Die Vorteile:

• niedrigerer Anschaffungspreis. Natürlich gibt es auch sehr hochpreisige Eigentumswohnungen, doch generell lassen sich auch Eigentumswohnungen für 5stellige Summen finden, während man für ein Mehrfamilienhaus Summen ab etwa 250.000 € aufbringen muss
• die Sanierungskosten für das Gebäude und die Außenanlagen werden von der Gemeinschaft getragen
• beim Kauf mehrerer Eigentumswohnungen wird dem Diversifikationsgedanken Rechnung getragen

Die Nachteile

• oft höherer Quadratmeterpreis als bei Mehrfamilienhäusern
• oft niedrigere Rendite
• Beim Besitz nur einer Eigentumswohnung kommt es beispielsweise bei Leerstand zu einem 100 %igen Mietausfall
• man ist als Wohnungseigentümer nicht alleiniger Entscheider, sondern muss sich den Beschlüssen der Mehrheit unterwerfen
• es muss ein Wohnungsverwalter bezahlt werden

Auch hier gibt es also wieder Vor- und Nachteile, die gründlich abgewägt werden müssen.

Möchte man mehrere Immobilien kaufen, trägt die Investition in Eigentumswohnungen dem Diversifikationsprinzip Rechnung und wenn beispielsweise die Entwicklung eines Stadtteils nicht wie erhofft voranschreitet, besitzt man trotzdem noch andere Immobilien in guter Wohnlage. Außerdem ist die Investition in Eigentumswohnungen für Anleger mit eher wenig Eigenkapital geeignet, die sich so im Laufe der Jahre ein Vermögen aufbauen und weitere Immobilien anschaffen können. Auch die Sanierungskosten sind geringer, da sie von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden.

Doch damit geht auch gleich einer der größten Nachteile beim Kauf von Eigentumswohnungen einher: die sehr eingeschränkte Entscheidungsfreiheit. Alle Beschlüsse bezüglich der Immobilie werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft mehrheitlich gefasst. Hier ist es also wichtig, nur dort zu kaufen, wo die Philosophie der anderen Eigentümer mit der eigenen übereinstimmt. Legt man beispielsweise Wert darauf, dass die Immobilie regelmäßig modernisiert wird, um eine Wertsteigerung und entsprechende Mietsteigerungen zu erreichen, so darf man sich nicht in eine knauserige und sparsame Eigentümergemeinschaft einkaufen.

Um das zu vermeiden, sollte man beim Kauf von Eigentumswohnungen die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen gründlich durcharbeiten. Gibt es Querulanten unter den Eigentümern, die sich immer querstellen? Werden Modernisierungen generell eher kritisch betrachtet?

In dem Zusammenhang ist es natürlich auch wichtig, darauf zu achten wie gepflegt und modern die Anlage ist und wie gut der Rücklagentopf gefüllt ist.

Ein weiterer Nachteil beim Besitz nur einer Eigentumswohnung ist außerdem, dass bei Leerstand die kompletten Mieteinnahmen ausfallen.

Fazit

Als Fazit lässt sich sagen, wer unabhängig sein möchte, im größeren Stil investieren möchte und ein gewisses Risiko im Hinblick auf die fehlende Diversifikation nicht scheut, der ist mit einem Mehrfamilienhaus gut beraten.

Wer hingegen weniger Geld zur Verfügung hat, der sollte eher zu einer Eigentumswohnung greifen, langsam ein Vermögen aufbauen und weitere Eigentumswohnungen dazukaufen. Kauft man sich in die passenden Eigentümergemeinschaften ein, lassen sich auch die Nachteile durch die eingeschränkte Entscheidungsfreiheit minimieren, wobei natürlich durch Eigentümerwechsel immer ein Risiko bleibt, dass man irgendwann nicht mehr auf einer Wellenlänge ist.

Zieht man einen Vergleich zwischen einem Mehrfamilienhaus und einer gleichwertigen, also eher gehobenen und teuren Eigentumswohnung, ist das Mehrfamilienhaus der Gewinner, schon allein weil bei einem Mietausfall nicht gleich alle Einnahmen ausblieben.