Wie berechnet man die Rendite einer Immobilie
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage oder zum Vermögensaufbau kauft, der schaut vor allem auf die Rendite. Aber wie genau wird die eigentlich berechnet? Das und mehr erfahren Sie hier.
Die Rendite beim Immobilieninvestment
Bei einem Immobilieninvestment kommt es vor allem auf gute Renditen an, damit sich die Investition auch wirklich lohnt. In den Anzeigen für entsprechende Immobilien wird daher auch oft mit der Rendite geworben, aber nicht immer unter realistischen Angaben.
Mal wird als Rendite die Warmmiete angegeben statt die Kaltmiete oder bei der Kaltmiete werden die nicht umlagefähigen Kosten nicht herausgerechnet. Am häufigsten kommt es jedoch vor, dass die Kaufnebenkosten „vergessen“ werden und die Rendite über den reinen Kaufpreis berechnet wird. Da die Kaufnebenkosten aber zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises betragen, kommt bei korrekter Berechnung natürlich eine niedrigere Rendite heraus.
Damit Sie sich von solchen Angeboten in Zukunft nicht mehr blenden lassen, zeigen wir Ihnen, wie Sie die Rendite für eine Immobilie ganz einfach selbst errechnen können.
So berechnen Sie die Rendite auf den Kaufpreis
Am folgenden Beispiel zeigen wir Ihnen, wie Sie die Rendite auf den Kaufpreis errechnen. Unsere Beispielimmobilie kostet 350.000 € und es kommen 12 % Kaufnebenkosten für den Notar, die Grundbucheintragung, den Makler und die Grunderwerbssteuer hinzu. Das sind noch einmal 42.000 € und der Gesamtpreis beläuft sich damit auf 392.000 €.
Die jährlichen Mieteinnahmen (Kaltmiete) betragen 30.000 und damit lässt sich nach der Formel
Jahreskaltmiete ÷ Gesamtkaufpreis incl. Kaufnebenkosten = Rendite in %
eine erste Renditeberechnung erstellen. In unserem Beispiel wäre das
30.000 ÷ 392.000 =7,6 %
Das ist eine durchaus ansehnliche Rendite, doch es handelt sich dabei um die Bruttorendite, in der die Bewirtschaftungskosten für die Immobilie noch nicht berücksichtigt sind.
Um die Nettorendite zu errechnen, müssen daher noch die nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten wie die Kosten für die Hausverwaltung oder die Instandhaltung abgezogen werden. Diese sind von Immobilie zu Immobilie unterschiedlich, lassen sich aber mit ungefähr 20 % kalkulieren. In unserem Beispiel wären das 6.000 €, so dass wir zu einem Nettoobjektergebnis von 24.000 € kommen.
Die Nettorendite errechnet sich nun wie folgt:
Nettoobjektergebnis ÷ Gesamtkaufpreis incl. Kaufnebenkosten = Nettorendite in %
Für unsere Beispielimmobilie bedeutet das
24.000 ÷ 392.000 = 6,1 %
Diese 6,1 % Rendite entsprechen nun der Verzinsung Ihres eingesetzten Kapitals vor Steuern und im Vergleich zu den meisten Geldanlagen ist das gerade in der Niedrigzinsphase noch immer eine sehr üppige Rendite und das mit einem nur geringen Risiko.
Diese Rendite in Höhe von 6,1 % erhalten Sie also quasi wie Zinsen auf Ihr eingesetztes Kapital, wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage nutzen. Etwas anders sieht es aus, wenn Sie die Immobilie nicht als Kapitalanlage, sondern zum Vermögensaufbau nutzen und von einem Kreditinstitut finanzieren lassen.
So berechnen Sie die Rendite auf Ihr Eigenkapital
Lassen Sie die Immobilie finanzieren, ist nicht die Rendite auf den Gesamtkaufpreis maßgeblich, sondern die Rendite auf Ihr eingesetztes Eigenkapital. Wie hoch diese Rendite ist, können Sie ebenfalls ganz einfach ausrechnen.
Wir bleiben bei unserem Beispiel und gehen davon aus, dass Sie 20% des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital finanziert haben und für die restliche Summe einen Immobilienkredit aufgenommen haben.
Somit stammen 112.000 € (70.000 € Eigenkapital + 42.000 € Kaufnebenkosten) aus Ihren eigenen Mitteln und die restlichen 280.000 € sind fremdfinanziert.
Auf die Fremdfinanzierung zahlen Sie natürlich Zinsen und diese müssen von dem Nettoobjektergebnis in Höhe von 24.000 € abgezogen werden.
Setzen wir die Zinsen mit 3 % an, kommen wir auf 8.400 € jährliche Zinsen und das Nettoobjektergebnis beläuft sich nach Abzug auf 15.600 €. Der Fachterminus dafür lautet Nettoobjektergebnis nach Zinsen.
Mit diesen Zahlen lässt sich nun eine neue Renditeberechnung anstellen, nämlich die Berechnung der Eigenkapitalrendite. Die Formel dafür lautet
Nettoobjektergebnis nach Zinsen ÷ Eigenkapital = Eigenkapitalrendite in %
In unserem Beispielfall bedeutet das
15.600 ÷ 112.000 = 13,9 %
Diese Rendite auf Ihr Eigenkapital ist unschlagbar und mit keiner vergleichbar risikoarmen Geldanlage zu erreichen.
Durch die Finanzierung haben Sie die Rendite auf Ihre Eigenkapital mehr als verdoppelt und je geringer Ihr eingesetztes Eigenkapital ist, desto höher wird die Rendite.
Dieser Effekt wird als Hebeleffekt im Immobilieninvestment bezeichnet und macht die finanzierte, vermietete Wohnimmobilie zu einem optimalen Instrument für den Vermögensaufbau.
